משכנתא היא הלוואה בה משועבד נכס מקרקעין כבטוחה לחיוב.
השעבוד משמש כבטוחה להחזר על ידי בעל הזכויות בנכס לטובת הבנקים/הגוף המממן ונרשם בלשכת רישום המקרקעין בישראל.
יתרונו העיקרי של שעבוד נכס במשכנתא הוא גודל הסכום אותו יכול ללוות אדם פרטי, כשהנכס מהווה בטוחה להחזר ההלוואה. כך מתאפשרת ללווה רכישת נכס למגורים. 

מס רכישה הוא מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל .המס נגבה עבור נכסי נדל"ן כמו בתים פרטיים , דירות מגורים , מגרשים חקלאיים /מסחריים/משרדיים וכו' .מס הרכישה משתנה מדי שנה בחודש ינואר בהתאם לעליית המדד .

מנהל מקרקעי ישראל מנהלת את קרקעות הלאום בישראל. הרשות היא ממשיכת דרכו של מינהל מקרקעי ישראל, שהוקם למטרה זו בשנת 1960 ואשר ניהל את קרקעות הלאום מכוח חוק מינהל מקרקעי ישראל-תש"ך 1960. בראש רשות מקרקעי ישראל פועלת מועצת מקרקעי ישראל הקובעת את מדיניות המקרקעין במדינה.

אחוז המימון הינו היחס בין סה"כ הסכום המבוקש להלוואת המשכנתא לצורך קניית הנכס לבין סכום הנכס המוצע לשעבוד .

אישור עקרוני הנו מסמך שבנק למשכנתאות / הגוף המממן נותן למבקש המשכנתא , האישור מכיל בתוכו את תנאי המשכנתא שהבנק/הגוף המממן מוכן לתת : הסכום , התקופה ,מסלולים והריביות ,עמלות, ביטוחים נדרשים וכו' . 

אישור זכויות הנו מסמך המאשר זכות של אדם בנכס מקרקעין .המסמך מופק או ע"י רמ"י(רשות מקרקעי ישראל) או ע"י החברה המשכנת לפי מקום רישום הזכות בפועל . במסמך מופיע סוג הזכות כלומר בעלות , חכירה או זכות להירשם בטאבו בעתיד , מהות הנכס מקומו וגודלו , האם קיימות הערות כגון משכנתא, צו בית משפט או עיקול .

משכנתא מדרגה שנייה היא למעשה משכנתא שנייה על הנכס הקיים .לרוב משכנתא זו נלקחת מגופים חוץ בנקאיים .חשוב לשים לב כי כאשר לוקחים משכנתא מדרגה שנייה במערכת החוץ בנקאית שהגוף המממן פועל תחת פיקוח הרגולטור וקיים ברשותו רישיון מטעם משרד האוצר ושגוף זה פועל בהתאם לחקיקה והפסיקה בדיני הפיננסים והבנקאות בישראל .

הערת אזהרה הנה רישום/הערה הנרשמת במרשם המקרקעין המעידה על התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין , לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה .

מדד המחירים לצרכן(המדד) משמש להערכת יוקר המחייה לפי מחיריהם של דיור , מזון , בריאות , הלבשה ועוד . 

הלוואה צמודה למדד = גובה ההחזר עולה/יורד לפי שיעור המדד .

הלוואת זכאות / זכאות למשכנתא הנה הלוואה לרכישה או בניית דירה למגורים בתנאים מועדפים שהמדינה נותנת דרך הבנקים למשכנתאות . מטרת ההלוואה הנה לסייע לרוכשי דירה למגורים ,ההלוואה ניתנת למגזרים שונים באוכלוסיה על סמך מספר קריטריונים שקבעה המדינה .סוג ההלוואה הנה הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה .

יש מצבים בהם הנכס אינו רשום בטאבו (תעודת הזהות של הנכס במילים אחרות) על שם בעל הזכויות ,במצבים אלו הוא יכול להיות רשום או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת שהיא היזם/עורך הדין של היזם שקיים אצלו רישום של בעלי הזכויות במקרקעין .

טאבו הוא הכינוי ללשכת רישום המקרקעין. טאבו מהווה את תעודת הזהות של הנכס ובנסח הטאבו ניתן למצוא את המידע הבסיסי והמהותי של הנכס כמו : מיקומו , גודלו ,שם הבעלים , האם ישנן חריגות בנייה, תב"ע ועוד .

אדם הרוכש נכס מקרקעין ומבקש מהבנק לתת לו הלוואה תמורת שעבודה בבנק. הלוואת משכנתא ניתנת בסכומים גבוהים ובריבית טובה יותר מריבית של הלוואה לכל מטרה בגלל הביטחונות הניתנים לבנק. על הבנק לוודא שיוכל לממש את הבטוחה שקיבל אם יהיה צורך בכך. מאחר שבמועד לקיחת המשכנתא הנכס טרם נרשם על שם הרוכש, הוא חותם לבנק על ייפוי כוח המאפשר לבנק לפעול בשמו לרישום הנכס על שמו,לרשום את המשכנתא, ולממש את הבטוחה ככל שהבנק יצטרך חלילה לעשות כן.

כאשר אדם רוצה לרכוש נכס מקרקעין והוא מעוניין בלקיחת משכנתא ,הבנק יעביר את כספי ההלוואה רק כאשר הרישום לטובת הבנק בטאבו יובטח .בשלב הרכישה כאמור הנכס עדיין אינו רשום על שם הרוכש אלא על שם המוכר ,הבנק מתנה את העברת כספי המשכנתא ומבקש מהמוכר לחתום מראש על מסמך של כתב התחייבות לרישום המשכנתא ,מכוחו אפשר לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק אשר תבטיח את רישום המשכנתא יחד עם רישום הזכויות על שם הרוכש בטאבו .

כשמו כן הוא , לוח סילוקין , מציג בצורת טבלה את "סילוק" ההלוואה שלקחתם ואיך משולמים ההחזרים על חשבון הקרן ועל חשבון הריבית כל חודש בחודשו לאורך תקופת המשכנתא ,כך שבתום תקופת המשכנתא ישולמו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על ההלוואה לאורך תקופת החזרתה .

נכון להיום קיימים שני סוגים של לוחות סילוקין בהם הבנקים מחשבים את החזר המשכנתא שלכם – לוח שפיצר ולוח קרן שווה .

לוח סילוקין זה הינו הנפוץ ביותר להחזר המשכנתא ,מועדף בהחלט ע"י הבנקים ולרוב גם ע"י נוטלי המשכנתא . ע"פ לוח זה פירעון ההלוואה מחושב מראש וההחזר החודשי בעבור קרן+ריבית יחד כלומר סכום ההחזר החודשי בסה"כ נשאר קבוע (בהנחת אי הצמדה למדד או שינוי ריבית) . מה שמשתנה הוא הרכב ההחזר החודשי כלומר התשלום היחסי על הקרן גדל מידי חודש ,ואילו החלק היחסי של הריבית קטן .

בשונה מלוח שפיצר ,בלוח סילוקין קרן שווה החזר הקרן נשאר קבוע והחזר הריבית קטן , כלומר ההחזר החודשי הולך ויורד .הסיבה לכך היא שככל שהקרן קטנה יותר כך תשלום הריבית פוחת .

הנו מסמך משפטי שהבנק מנפיק , במסמך זה הבנק מאשר כי לאחר שתשולם יתרת הלוואת המשכנתא המצוינת במסמך ,יוסר השיעבוד מהנכס המשמש כבטוחה להלוואת המשכנתא. נדרש מכתב כוונות לרוב כאשר ברצון הלווה לבצע סילוק מוקדם או פרעון של הלוואת המשכנתא או כי בכוונת הלווה למכור את הנכס המשועבד לבנק .השעבוד יוסר תוך 30 יום מסילוק ההלוואה .

הזכות לדיור היא זכות בסיסית במדינת ישראל , למדינה יש מאגר של דירות המוצעות ע"י משרד הבינוי והשיכון אשר מושכרות במחיר מסובסד לחסרי דירה העומדים בתנאי הזכאות ,פתרונות הדיור לזכאים ניתנות באמצעות חברות שיכון ציבוריות כגון : עמידר החדשה, עמיגור, חלמיש, שקמונה, שיכון ופיתוח ועוד .

דיירים השוכרים דירה בדיור הציבורי שאושרה להם זכאות לרכישת הדירה בהם הם מתגוררים זכאים להפחתה ממחיר הדירה ,ההפחתה תהפוך למענק לאחר 5 שנים .

עמלת אי הודעה מראש של פירעון מוקדם – מהווה 0.1% מיתרת המשכנתא . הבנק מעוניין בהודעה מראש לפני שמחזירים לו את כספי המשכנתא ,במידה ותתקבל הודעה לבנק בין 10-30 ימים מראש הוא לא ייגבה עמלה זו . לאחר 30 ימים ההודעה מבוטלת וצריך להודיע שוב .

כאשר מבצעים סילוק משכנתא של מרכיב שהוא צמוד מדד .כאשר מסלקים את החלק הצמוד מדד לפני ה 15 לחודש יש חובה בתשלום של "מחצית משיעור המדד החודשי"(עושים ממוצע של המדד שנה אחורה ואז מחלקים בחצי). לעומת זאת במידה ונסלק את המשכנתא לאחר ה 16 לחודש לא נשלם עמלה זו אבל נשלם את המדד שלאותו החודש .

במידה ויש צפי כי המדד יהיה גבוה בחודש בו מסלקים את המשכנתא יש העדפה לסלק את המשכנתא לפני ה 15 לחודש (כך התשלום יהיה רק ע"פ המדד הממוצע של השנה החולפת).במידה ויש צפי כי המדד יהיה נמוך (בהשוואה לשנה שחלפה) או שלילי עדיף להמתין עם ההחזר עד ה 16 לחודש .

עמלת פירעון מוקדם מכונה גם עמלת היוון או קנס משכנתא חלה על הלווה כאשר הוא מבקש לפרוע מסלול של הלוואה בריבית קבועה אליו התחייב כאשר נטל את המשכנתא . עמלה זו עשויה לפצות את הבנק על ההפסדים שנובעים מכך שלא ישולם הריבית העתידית אליה נוטל המשכנתא התחייב בעת שנטל את המשכנתא . דרך החישוב לעמלה זו היא בגדול :

(הריבית שנקבעה בעת נטילת המשכנתא באחוזים – הריבית הנוכחית באחוזים) X (כמות השנים שנשארו עד תום ההלוואה) X ( יתרת המשכנתא בש"ח )

עמלה זו היא רק לכיוון אחד כלומר רק במידה והריבית הנוכחית היא נמוכה מהריבית שנלקחה בעת נטילת המשכנתא תשלמו לבנק עמלה זו ,ובמידה וזה הפוך כלומר הריבית הנוכחית שווה/גבוהה מהריבית שנלקחה בעת נטילת המשכנתא לא תקבלו זיכוי/מענק מהבנק אבל לא תשלמו את שלושת העמלות האחרות .

התחייבות של אדם לקיים חיובו של אדם אחר כלפי הגוף המלווה (בנק/חוץ בנקאי) . במידה ונוטל המשכנתא לא הצליח לפרוע את החוב אליו התחייב בעת לקיחת המשכנתא הערב משמש כביטחון ומצהיר כאשר הוא חותם כי הוא יפרע את החוב .הערב אינו חלק מבעלות הדירה הוא רק משמש כבטחון נוסף לנותן האשראי ,ערב יכול להיות רק קרוב משפחה מדרגה ראשונה .

ערבות בנקאית ניתנת מטעם הקבלן/יזם לרוכש הדירה . כאשר רוכש הדירה מעביר יותר מ-7% מהתמורה על הדירה, הקבלן מחויב לתת לרוכש ערבות בנקאית . זהו כלי מרכזי לשמירת זכויותיהם של רוכשי דירות , הערבות הנה סוג של ביטוח לכסף שניתן ע"י הרוכשים לקבלן . כאשר רוכשים קונים דירה מקבלן , הנכס עדיין לא רשום על שמם בטאבו ועדיין לא קיימת הערת אזהרה או חוזה חכירה בין הרוכש לרשות מקרקעי ישראל ולכן הערבות הזו היא נחוצה למקרה המצער בו הרוכשים לא יקבלו את הדירה בסופו של דבר .

מאפשר ללווה תקופה מסוימת במשך כל שנה בה הוא ידחה את תשלומי המשכנתא שלו . ישנם שני מצבים שונים בהם נדרשת הקפאת משכנתא : הראשון הוא כאשר הלווים נתקלים בקושי להתמודד עם ההחזר החודשי , השני הוא כאשר הלווים מוכרים את הדירה המשועבדת ורוכשים דירה אחרת במקומה . כאשר נוטלים את המשכנתא ,צריך לוודא כי בחוזה המקורי מוצעים הפתרונות באשר להקפאת המשכנתא , מקובל להעניק 3 חודשים הקפאת משכנתא בכל שנה .

ריבית משתנה ,מושפעת מבנק ישראל + מרווח נוסף אותו קובעים הבנקים המסחריים באופן עצמאי . נכון להיום ריבית בנק ישראל הנה 0.1% (יש צפי לעליית ריבית בקרוב) + מרווח של 1.5% של הבנקים המסחריים , לכן נכון להיום ריבית הפריים עומדת על 1.6% . ריבית בנק ישראל מתפרסמת אחת לחודש בשעה קבועה , וריבית הפריים נקבעת בהתאם אליה ונכנסת לתוקף כעבור שני ימי עסקים ממועד פרסומה.

שמאי מקרקעין הוא אדם העוסק בהערכת שווי כספי של מקרקעין . כאשר אדם ניגש לבנק בכדי לקבל משכנתא , עליו כחלק מהתהליך לבצע שמאות לנכס המוצע לשעבוד ע"י שמאי מטעם הבנק . סכום המשכנתא המקסימלי נקבע ע"פ הערכת השמאי של הנכס המוצע לשעבוד .